Những thiếu thốn thách thức sự phát triển của Condotel tại Việt Nam

Thời gian vừa qua, phân khúc BDS Việt Nam đã chứng kiến sự phát triển mạnh mẽ của các dự án BDS nghỉ dưỡng với các loại thực phẩm chức năng phong phú như biệt thự nghỉ dưỡng, nhà thương mại, căn hộ khách mua sạn (condotel). Sự hình thành của mô hình căn hộ – quý khách sạn tại Việt Nam đã tạo nên một xu hướng đầu tư mới ngày dần trở nên mạnh mẽ trên thị trường . Theo dự đoán của các chuyên gia, năm 2017 cùng với phân khúc nhà phố ở trung bình, condotel ven biển sẽ thống trị phân khúc nhà đất do nguồn cung vẫn đang trên đà tăng với nhiều dự án đã hiện hữu và rất nhiều dự án đang và sẽ bắt đầu tại các trọng tâm du lịch của Việt Nam như Hạ Long, Đà Nẵng, Nha Trang và Phú Quốc. Trong bối cảnh đó, cơ chế giấy tờ rõ ràng cho cách thức condotel ven biển là đòi hỏi cấp thiết nhằm điều chỉnh tình trạng , đón bắt xu thế phát triển của thị trường BDS .

Tám kiến nghị gỡ bỏ hành lang pháp lý ngăn chặn sự phát triển của Condotel tại Việt Nam

thứ nhất , về quy hoạch: Pháp luật hiện hành qui định các dự án đầu tư phải phù hợp với quy hoạch. Hơn nữa, đất tại các dự án phát triển du lịch khu vực ven biển thường được quy hoạch là đất thương mại dịch vụ và cho thuê có thời hạn. Với đề xuất condotel ven biển được xây dựng trên đất ở không tạo ra đơn vị ở, tất thẩy chúng tôi đề nghị đưa nội dung đất ở không tạo ra đơn vị ở của condotel ven biển vào quy hoạch chi tiết 1/500 của Dự án trên cơ sở thích hợp với quy hoạch chung của bãi biển khu vực dự án. Tỷ lệ đất ở không hình thành đơn vị ở được biểu hiện trong quy hoạch sẽ theo đề xuất của CDT Dự án hoặc một tỷ lệ nhất định theo quy định của cơ quan nhà mặt phố nước có thẩm quyền thích hợp với quy hoạch, kế hoạch hưởng dụng đất tại địa phương (ví dụ: tỷ lệ là 15% quy mô đất dự án). Điều này sẽ tạo thuận lợi , chủ động cho dự án ngay từ khi tiến hành dự án, xác định cụ thể nguồn thu ngân sách nhà mặt phố nước đối với từng loại đất trong dự án và giảm chi phí , thủ tục hành chính, thời gian chuyển đổi từ đất thương mại dịch vụ sang đất ở không xuất hiện đơn vị ở cho cả cơ quan nhà nước và dự án thực tiễn tại Phú Quốc tỉ lệ đất ở không xuất hiện đơn vị ở dành cho villa là 10%/qui mô đất dự án; tại Nha Trang tỉ lệ này khác nhau theo đề xuất của các CĐT .

Thứ nhì , về quy chuẩn kỹ thuật và quy chế quản lý hoạt động condotel ven biển: Về quy chuẩn kỹ thuật, hiện tại , condotel ven biển đang thiết kế theo tiêu chuẩn các bạn sạn 4391:2015. Tuy nhiên, trên thực tại mô hình ảnh condotel lại gần giống với căn hộ chung cư hơn so với các bạn sạn bình thường , từ đó condotel nên được áp dụng một số quy chuẩn có cấu tạo giống như căn hộ nhà chung cư . Mặc dù vậy, nếu như việc tiến hành hoàn toàn quy chuẩn kỹ thuật thi công nhà chung cư cho condotel ven biển sẽ có một số điểm bất cập, đặc biệt là với một vài yêu cầu của nhà nhà chung cư nhằm phục vụ mục đích sinh hoạt của các hộ gia đình. Ví dụ: Theo Quy chuẩn kỹ thuật của chung cư , cứ 100m2 diện tích căn hộ phải có 20m2 diện tích chỗ để xe. đề nghị này nếu như tiến hành cho condotel ven biển với mục đích nghỉ dưỡng, không hình thành đơn vị ở sẽ không thích hợp . do đó , chúng tôi đề xuất các cơ quan có thẩm quyền cần sớm ban hành quy chuẩn kỹ thuật riêng cho condotel ven biển trên cơ sở phù hợp với mục đích, đề nghị sử dụng của dòng bất động sản này. Từ góc độ quản lý hoạt động , với thuộc tính là một loại sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng, condotel ven biển cũng cần một cơ chế quản lý, làm việc khác biệt so với nhà mặt phố nhà chung cư . ví như như Cao tầng ép buộc phải thành lập Ban quản trị thì ở condotel ven biển, chủ đầu tư tự mình hoặc thuê đơn vị quản lý khách mua sạn thực hiện việc quản lý, làm việc cho mục đích cho thuê nghỉ dưỡng. Vì lẽ đó, cơ quan có thẩm quyền cần ban hành quy định về quy chế quản lý, làm việc riêng cho condotel ven biển chắc chắn condotel ven biển sẽ có cơ chế quản lý như quản lý khách mua sạn.

Thứ ba , về việc cấp Giấy chứng nhận quyền hưởng dụng đất và quyền có được căn hộ bạn sạn (Giấy chứng nhận) cho quý khách mua condotel ven biển. Về tiêu chuẩn , bên mua nhà phố , công trình thi công , các căn hộ, phần diện tích trong nhà phố chung cư , tòa nhà mặt phố hợp chất được nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sắm được nhà phố ở và tài sản khác gắn liền với đất (Khoản 3 Điều 19 Luật mua bán BDS ). Tuy nhiên, trên thực tại , tất thảy người mua condotel ven biển đều gặp trở ngại trong việc xin cấp Giấy chứng nhận vì pháp luật chưa có cơ chế rõ ràng cho vấn đề này. tất cả chúng tôi cho rằng, để đảm bảo quyền và lợi ích chính đáng của người có tài sản, pháp luật cần có hướng dẫn cụ thể về việc cấp Giấy chứng nhận cho loại hình BĐS này theo hướng cá nhân, tổ chức có cách mua căn hộ condotel ven biển (không phải dưới dạng chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án) và được cấp Giấy chứng nhận, dù Dự án condotel ven biển đó được thi công trên đất thương mại dịch vụ hay đất ở không tạo ra đơn vị ở. Điều này cũng giúp chủ công ty căn hộ tiếp cận được dễ dàng hơn với các nguồn tín dụng khi đầu tư căn hộ trong Dự án cũng như giúp tăng tính thanh khoản của sản phẩm vì chỉ khi có Giấy chứng nhận chủ doanh nghiệp căn hộ mới có biện pháp thể chấp chính căn hộ tài sản hợp pháp của mình , để vay vốn từ ngân hàng và các tổ chức tín dụng.

Thứ tư, về thời hạn sở hữu condotel ven biển: thực tế , tất thẩy bạn khi mua BĐS tóm lại và bất động sản nghỉ dưỡng nói riêng đều có mong muốn được sắm được mãi mãi , vừa cho đích kinh doanh khai thác hiện tại , vừa là một tài sản để lại cho con cháu sau này. Về mặt chính sách, pháp luật, một ít các địa phương có dự án nhà đất nghỉ dưỡng phát triển mạnh mẽ trong thời gian vừa qua là Đà Nẵng, Nha Trang và Phú Quốc đã cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất thương mại dịch vụ thành đất ở không tạo ra đơn vị ở (tiến hành đối với các biệt thự nghỉ dưỡng), qua đó tạo cơ sở để người mua BDS nghỉ dưỡng tại các quan trọng du lịch này được sắm được lâu dài . Hiện Khánh Hòa đang là địa phương được các công ty đầu tư đánh giá thành cao về sự áp dụng này.

%image_alt%
Dự án Condotel Cocobay Đà Nẵng

Theo công ty chúng tôi , phương án chuyển đổi này nên được tiến hành tương tự đối với condotel ven biển, theo đó, các dự án condotel ven biển được chuyển đổi đất thương mại dịch vụ sang đất ở không hình thành đơn vị ở.

Về mãi mãi , để tạo cơ sở giấy tờ rõ ràng cho đất ở không hiện diện đơn vị ở, chúng tôi đề xuất sửa đổi một phần nhỏ quy định của Luật Đất đai năm 2013 như sau:

– bồi bổ vào khoản 2 Điều 10 Luật Đất đai về đất phi nông nghiệp loại đất ở không hiện diện đơn vị ở;

– bồi bổ vào Điều 55 Luật Đất đai năm 2013 trường hợp bàn giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với các dự án nhà đất nghỉ dưỡng được quy hoạch xây trên đất ở không hiện diện đơn vị ở.

Thứ năm, về chuyển nhượng Hợp đồng mua bán condotel. Pháp luật kinh doanh nhà đất mới chỉ quy định chi tiết đối với trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán , thuê mua nhà mà chưa có quy định về việc chuyển nhượng hợp đồng giao dịch công trình xây dựng (không phải là nhà ở) tạo ra trong mai sau . Nhằm đáp ứng quan tâm chính đáng của người dân, theo tất thẩy chúng tôi , pháp luật nên qui định chi tiết về việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán công trình (không phải là nhà ở) tạo ra trong tương lai , nhằm tạo tiện lợi cho cả dự án và quý khách khi có nhu cầu . Cụ thể, cần sửa Điều 59 Luật mua bán bất động sản bổ sung trường hợp chuyển nhượng hợp đồng bán công trình hiện diện trong tương lai và có giải đáp cụ thể về thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán công trình hình thành trong tương lai .

Thứ sáu, về vấn đề có được condotel ven biển của cá nhân nước ngoài. Khoản 2 Điều 14 Luật kinh doanh bất động sản quy định : “Người Việt Nam an cư ở nước ngoài, dự án có vốn đầu tư nước ngoài được mua, thuê mua nhà , công trình xây để sử dụng làm văn phòng làm việc, cơ sở sản xuất , kinh doanh , dịch vụ theo đúng công năng sử dụng của nhà , công trình xây đó”. Như vậy, cá nhân nước ngoài không thuộc nhóm đối tượng được mua condotel ven biển trong khi thực tại cho thấy rất nhiều cá nhân nước ngoài có nhu cầu đầu tư vào loại hình ảnh bất động sản này. Nhằm mở ra thời cơ đón nhận của dòng tiền đầu tư rất khả quan về cho đất nước, tất thẩy chúng tôi đề xuất pháp luật nên biến đổi quy chuẩn này theo hướng cho phép cá nhân nước ngoài được mua condotel ven biển để đầu tư kinh doanh và, vì mục đích quản lý, có biện pháp quy định các hạn chế đối với cá nhân nước ngoài khi mua được condotel ven biển tương tự như đối với nhà phố ở như: hạn chế số căn được mua được trong một khu vực , kìm hãm về thời hạn sắm được .

Thứ bảy, về mặt tài chính : Thời gian vừa qua, do các khách mua condotel ven biển gặp trở ngại trong việc xin cấp Giấy chứng nhận đối với căn hộ đã mua nên họ chẳng thể tiếp cận các nguồn tín dụng nhằm giải quyết trở ngại tài chính khi đầu tư căn hộ. công ty chúng tôi mong đồng ý rằng, cùng với việc quy định rõ ràng về quyền được cấp Giấy chứng nhận của người mua căn hộ nghỉ dưỡng như tất thẩy chúng tôi đã đề xuất ở trên, Ngân hàng nhà mặt phố nước sẽ có các quy chuẩn cụ thể hỗ trợ về thế chấp căn hộ nghỉ dưỡng để vay vốn đồng thời có giải pháp xem xét ưu tiên vốn vay đầu tư các dự án BDS nghỉ dưỡng nói chung và condotel ven biển nói riêng nhằm thúc đẩy sự phát triển của dòng loại thực phẩm chức năng này trong thời gian sắp tới.

Thứ tám, về vấn đề đầu tư hạ tầng kỹ thuật dự án: Dự án BĐS nghỉ dưỡng gắn liền với du lịch là một trong những loại hình dự án cần đầu tư đồng bộ cả trong và ngoài hàng rào dự án để chắc chắn tính xanh, sạch, đẹp cũng như hoàn chỉnh hạ tầng, tiện ích khi đi lại vào khai thác của dự án bất động sản nghỉ dưỡng. Thực tiễn hiện nay các nhà phát triển nhà đất lớn tiến hành dự án rất nhanh, trong nhũ hoa năm có cách hiện hữu cả khu tổ hợp nghỉ dưỡng hàng ngàn phòng. Tuy nhiên, vì nhiều lí do công đoạn đầu tư hạ tầng kỹ thuật đến hàng rào dự án thường rất chậm. Vì lẽ đó, công ty chúng tôi đề xuất nhà phố nước ưu tiên phát triển hạ tầng kỹ thuật đấu nối đến chân và xung quanh các dự án nhà đất nghỉ dưỡng để đảm bảo tính đồng bộ và hữu hiệu tìm kiếm dự án.

Nguồn http://cocobay.edu.vn/